Prava stanara i obaveze upravnika u Srbiji (Vodič za 2026)

Ako živite u zgradi sa više stanova, velika je verovatnoća da ste se bar jednom zapitali: „Šta tačno radi naš upravnik? I da li radi svoj posao kako treba?“ Kada se pojavi problem: krov prokišnjava, lift često staje, čišćenje se ne obavlja redovno ili novac sa računa zgrade misteriozno nestaje, a stanari često ne znaju koja su njihova prava i šta mogu da zahtevaju.

U ovom vodiču za 2026. godinu objašnjavamo koje su obaveze upravnika, koja prava imaju stanari i kako da reagujete kada nešto ne funkcioniše kako bi trebalo. Tekst je napisan jednostavnim jezikom i fokusiran je na realne situacije, a ne na suve pravne formulacije.

Ko je upravnik zgrade i šta on predstavlja u praksi?

Upravnik je osoba ili firma koju su stanari angažovali da vodi računa o zgradi. U praksi postoje dve najčešće situacije:

1. Profesionalni upravnik

• registrovan je za obavljanje delatnosti upravljanja zgradama
• obično vodi više zgrada istovremeno
• za svoj rad dobija ugovorenu mesečnu naknadu
• njegove obaveze definisane su ugovorom i propisima

2. „Komšija upravnik“

• osoba iz vaše zgrade koju su stanari izabrali za upravnika
• nekad dobijao simboličnu naknadu ali od skora treba da radi volonterski
• i dalje ima iste osnovne obaveze kao i profesionalni upravnik - zgrada ne sme da „ostane bez upravljanja“

Bez obzira na to da li je profesionalac ili komšija, upravnik nije vlasnik zgrade, nije „gazda“ stanarima i ne bi smeo da odlučuje sam o bitnim pitanjima. Njegova uloga je da sprovodi odluke stanara i brine da zgrada bude održavana, bezbedna i funkcionalna.

Koje su glavne obaveze upravnika zgrade (praktično objašnjenje)?

U teoriji, obaveze upravnika su definisane propisima. U praksi, stanare zanima nešto mnogo konkretnije: šta tačno treba da radi i šta je znak da nešto ne valja. Najvažnije obaveze upravnika mogu se podeliti u nekoliko oblasti.

1. Komunikacija i dostupnost

Upravnik mora da bude osoba kojoj se stanari mogu obratiti. To znači da je dužan da:

• odgovara na pozive i poruke u razumnom roku
• obaveštava stanare o važnim stvarima (radovi, kvarovi, troškovi)
• istakne kontakt podatke na oglasnoj tabli ili u haustoru
• pruži informaciju o tome šta je urađeno i koliko je nešto koštalo kada stanari to traže

Ako na poruke čekate nedeljama i niko vam ne kaže šta se dešava sa problemom ili novcem, to je jasna crvena zastavica.

2. Organizacija života zgrade

Upravnik je odgovoran za organizacioni deo funkcionisanja zgrade:

• pokreće i organizuje skupštine stanara
• priprema dnevni red (šta će se razmatrati i o čemu se glasa)
• vodi zapisnik ili obezbeđuje da se zapisnik vodi
• brine da se odluke stanara kasnije zaista i sprovedu

Ako nikada nemate skupštinu, o važnim stvarima se odlučuje „na brzinu u prolazu“, a zapisnici ne postoje, to znači da organizacija zajednice ne funkcioniše.

3. Finansijsko upravljanje

Novac je uvek osetljiva tema. Upravo zato je upravnik dužan da bude posebno transparentan. Njegove obaveze uključuju:

• vođenje evidencije uplata stanara
• vođenje evidencije svih troškova
• čuvanje računa, ugovora i faktura
• prezentovanje finansijskog izveštaja (najmanje jednom godišnje)
• trošenje novca isključivo u skladu sa odlukama stanara, osim u hitnim situacijama

U hitnim slučajevima (pucanje cevi, havarija, kvar lifta) upravnik sme da reaguje odmah, pa tek onda da obaveštava stanare. Ali čak i tada mora da postoji račun i objašnjenje šta je urađeno i koliko je koštalo.

Ako se novac troši bez jasnog traga, ako nema računa ili se uvek angažuje isti majstor bez objašnjenja i ponuda, to je situacija koja zahteva da stanari postave ozbiljna pitanja.

4. Održavanje zgrade

Upravnik brine o tome da zgrada bude funkcionalna i uredna:

• organizuje redovno čišćenje zajedničkih prostorija
• obezbeđuje zamenu sijalica, popravku interfona, brava i vrata
• brine o održavanju lifta, ako zgrada ima lift
• reaguje na vlagu, prokišnjavanje krova, problem sa fasadom ili instalacijama
• predlaže veće radove (krov, fasada, instalacije…) kada vidi da je vreme za sanaciju

Dobar upravnik ne čeka da problem postane katastrofa. On će pravovremeno predložiti sanaciju krova ili instalacija pre nego što počnu da se dešavaju poplave i veća oštećenja.

5. Poštovanje zakona i propisa

Upravnik je dužan da radi u skladu sa važećim propisima, ugovorima i odlukama stanara. U praksi, to znači:

• ne donosi važne odluke sam, bez saglasnosti stanara
• poštuje procedure oko izbora izvođača i zaključenja ugovora
• vodi računa da zgrada ne bude u sukobu sa propisima

6. Kultura i ponašanje

• komunicira pristojno i smireno
• ne viče i ne vređa stanare, čak ni u raspravi
• poštuje različita mišljenja i ne sveti se „neposlušnim“ stanarima

Koja prava imaju stanari i šta realno mogu da traže?

Stanari imaju više prava nego što obično misle. Neka od ključnih su:

1. Pravo na informaciju

• koliko novca se svakog meseca uplaćuje
• trenutno stanje na računu zgrade
• pregled troškova i računa
• informacije o planiranim radovima i troškovima

2. Pravo da učestvujete u odlukama

• izboru ili promeni upravnika
• visini mesečne naknade
• izboru firmi za održavanje
• velikim radovima (krov, fasada, instalacije…)

3. Pravo da pokrenete promenu upravnika

• pokretanje inicijative
• sazivanje skupštine sa tačkom „smena upravnika“
• glasanje za smenu i izbor novog

4. Pravo da prijavite nepravilnosti

• traženje uvida u dokumentaciju
• reakcija kroz skupštinu stanara
• obraćanje nadležnoj inspekciji

Zaključak

Upravnik zgrade ima važnu i odgovornu ulogu, ali stanari imaju pravo da traže informacije, učestvuju u odlukama i reaguju kada upravnik ne radi svoj posao.